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Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: So minimieren Sie Ihre Steuerlast

Steuerregelungen bei Mieteinnahmen und Pachteinnahmen

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V+V) liegen vor, wenn Sie Grundstücke, Wohn- oder Geschäftsgebäude, Gebäudeteile oder Eigentumswohnungen, die Ihnen privat gehören, gegen Bezahlung an andere Personen überlassen. Wenn Sie Aufwendungen für diese Objekte haben, können Sie diese als Werbungskosten bei der Steuer abziehen. Was Ihnen nach Abzug der Werbungskosten bleibt, müssen Sie als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Übersteigen die Werbungskosten Ihre Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust. Dieser Verlust kann nur dann berücksichtigt und mit anderen Einkünften verrechnet werden, wenn angenommen werden kann, dass Sie vorhatten, Einkünfte zu erzielen. Bei unbefristeter Vermietung zu marktüblichen Bedingungen ist das der Fall. Liegt nur eine befristete Überlassung vor, muss geprüft werden, ob es möglich ist, in der vereinbarten Vermietungszeit einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Wenn Sie diese Objekte selbst nutzen, gibt es keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

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Welche Steuerregeln gelten für Mieteinnahmen?

Mieteinnahmen sind alle Einnahmen, die Sie aus der Vermietung oder Verpachtung erhalten, also

  • die eigentliche Miete oder Pacht, 
  • Entgelte für Nebenräume (Keller, Garagen), 
  • Umlagen (z. B. Energiekosten, Müllabfuhr) oder
  • Entgelte für Grund und Boden oder für Werbeflächen auf dem Grundstück.

Achtung: 

Keine Einnahmen sind Kautionen, die der Mieter vorauszahlen muss. 

Zinseinnahmen aus der Anlage der Kaution sind Kapitaleinnahmen des Mieters. Sie stellen keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung beim Vermieter dar.

Einnahmen sind in dem Jahr anzusetzen, in dem sie dem Vermieter zugeflossen sind (Zuflussprinzip). Deshalb werden auch nachgezahlte Mieten für frühere Jahre im Jahr der Zahlung erfasst. 

Auch Einnahmen für an Angehörige vermietete Grundstücke sind zu berücksichtigen. Allerdings wird hier ggf. genauer geprüft, ob diese Vermietung wie unter Fremden üblich vereinbart und auch durchgeführt wird.

Sie müssen nicht Eigentümer eines Grundstücks sein, um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung haben zu können. Auch als Mieter erzielen Sie bei Untervermietung solche Einkünfte. Vermieten Sie Teile Ihrer im Übrigen selbst genutzten Wohnung vorübergehend, z. B. kurze Zeit an einen Studenten, und übersteigen die Einnahmen 520 EUR im Kalenderjahr nicht, kann aus Vereinfachungsgründen eine Besteuerung unterbleiben.

Welche Werbungskosten können Sie bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzen?

Außer bei Anschaffungskosten oder Herstellkosten, die als Abschreibung ab dem Jahr der Entstehung zu berücksichtigen sind, erfolgt der Abzug von Werbungskosten im Jahr der Zahlung (Abflussprinzip).

Typische Werbungskosten sind:

  • Abschreibungen auf das Gebäude: Die (nachträglichen) Anschaffungskosten oder Herstellkosten eines Gebäudes können nicht im Jahr der Zahlung in voller Höhe abgezogen werden. Sie werden durch Abschreibung auf einen langen Zeitraum als Werbungskosten verteilt. 
  • Erhaltungsaufwendungen (Reparaturkosten): Das sind Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Objekten. Sie sind im Jahr der Zahlung sofort in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar. 

Achtung: Die Abgrenzung gegenüber nachträglichen Anschaffungskosten und Herstellkosten muss besonders geprüft werden.

Sonderfall: Bei Gebäuden, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, kann ein größerer Erhaltungsaufwand auf Antrag gleichmäßig auf 2–5 Jahre verteilt werden. 

Wenn nach Fertigstellung des Gebäudes eine Baumaßnahme durchgeführt wird, für die der Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer nicht mehr als 4.000 EUR beträgt, kann der Bruttobetrag aus Vereinfachungsgründen als Erhaltungsaufwand behandelt und sofort im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abgezogen werden. Eine Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und nachträglichen Herstellkosten ist in diesen Fällen nicht erforderlich.

Werden zeitgleich verschiedene Baumaßnahmen, die nicht miteinander zusammenhängen, im gleichen Haus durchgeführt, können Sie die Vereinfachungsregelung für jede einzelne dieser Baumaßnahmen in Anspruch nehmen. 

Praxis-Beispiel

Vereinfachungsregelung bei verschiedenen Baumaßnahmen

Im Erdgeschoß eines vermieteten Gebäudes wird eine bisher nicht vorhandene Gästetoilette eingebaut, Aufwand 1.500 EUR netto zzgl. 285 EUR Umsatzsteuer. Derselbe Handwerker baut zeitgleich im Obergeschoß ein neues Bad für 3.950 EUR zzgl. 750 EUR Umsatzsteuer ein.

Es liegen 2 selbstständige Baumaßnahmen vor, die bautechnisch nicht zusammenhängen. Die Aufwendungen betragen jeweils nicht mehr als 4.000 EUR netto. Damit können die Bruttoaufwendungen in Höhe von insgesamt 6.485 EUR als Erhaltungsaufwendungen im Jahr der Zahlung abgezogen werden.

Achtung

Hohe Aufwendungen in zeitnahem Zusammenhang mit der Anschaffung

  • Wurde ein Gebäude erworben, das zukünftig vermietet wird, und fallen in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung größere Erhaltungsaufwendungen an, die in der Summe (netto) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, sind diese Erhaltungsaufwendungen nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen als anschaffungsnahe Herstellkosten die Bemessungsgrenze der Gebäude-AfA.

Anschaffungskosten für ein anderes, mitvermietetes Wirtschaftsgut als das Gebäude sind mit der linearen Abschreibung gleichmäßig auf die individuelle Nutzungsdauer zu verteilen.

Praxis-Beispiel

In eine Mietwohnung wird eine Küche eingebaut. Die Anschaffungskosten der Küche sind gesondert auf die Nutzungsdauer (im Allgemeinen 10 Jahre) abzuschreiben.

  • Betragen die Anschaffungskosten für ein einzelnes, mitvermietetes Wirtschaftsgut (z. B. Waschmaschine oder Rasenmäher) aber höchstens 410 EUR ohne Umsatzsteuer, können diese sofort in voller Höhe mit dem Bruttobetrag als Werbungskosten abgezogen werden.
  • Zinsen und andere Finanzierungskosten, z. B. Darlehensabgeld, Grundbuch- und Notariatsgebühren, Fahrtkosten zur Bank, Vermittlungsgebühren, soweit sie mit der Vermietung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen.
  • Bei einem Darlehensabgeld (Disagio, Damnum) geht die Finanzverwaltung bei höchstens 5 % und einer Laufzeit von 5 Jahren von der Marktüblichkeit aus.
  • Wird ein vermietetes Haus mit Verlust verkauft, können die noch zu zahlenden Zinsen für ein Darlehen, das aus dem Veräußerungserlös nicht vollständig abgelöst werden konnte, als nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.
  • Sonstige Werbungskosten, z. B. Grundsteuer, Müllgebühren, Energiekosten, Schornsteinfegergebühren, Hausversicherungsbeiträge, Verwaltungskosten, Ausgaben für Hausbesitzerverein und Hausmeisterservice, Inseratkosten bei Mietersuche. Fahrtkosten (Pkw 0,30 EUR je gefahrener Kilometer) und Verpflegungspauschalen im Zusammenhang mit der Verwaltung des Grundstücks.

Nicht zu den Werbungskosten gehört der Wert der eigenen Arbeitsleistung (ersparte Aufwendungen).

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