Immobilienverkauf: Nachträgliche Schuldzinsen steuerlich abziehbar
Schuldzinsen bei Immobilienverkauf
Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie und der Verkaufserlös reicht nicht aus, um das noch vorhandene Immobiliendarlehen zu tilgen, müssen Sie Schuldzinsen zahlen und tilgen, obwohl gar keine Immobilie mehr vorhanden ist. Zumindest für die Schuldzinsen winkt ein Steuervorteil.Unzählig viele Immobilieneigentümer haben beim Kauf ihrer Immobilie zu tief in die Tasche greifen müssen. Doch reicht der Verkaufserlös nicht aus, um die aufgenommenen Immobiliendarlehen zu tilgen, beteiligt sich das Finanzamt wenigstens an den Schuldzinsen.
Schuldzinsen, die einem Steuerzahler nach dem Verkauf einer bislang vermieteten Immobilie anfallen, weil der Verkaufspreis der Immobilie unter dem Darlehenssaldo lag, dürfen als nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.
Das Bundesfinanzministerium ließ nachträgliche Werbungskosten in vergleichbaren Fällen nur zu, wenn die Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG verkauft wurde. Doch die Richter des Bundesfinanzhofs stellten klar, dass der nachträgliche Werbungskostenabzug für Schuldzinsen unabhängig von der Haltedauer der Immobilie möglich ist (BFH, Urteil v. 8.4.2014, Az. IX R 45/13).
Dieses Urteil ermöglicht es Immobilieneigentümern, denen überteuert schlechte Immobilien angedreht wurden, endlich zu verkaufen und zumindest die Zinsbelastung durch Steuererstattungen finanzieren zu können.
Immobilien nach Mauerfall ausgeschlossen
Das Bundesfinanzministerium hat klargestellt, dass die nachträglichen Schulden nach dem Verkauf einer bisher vermieteten Immobilie unabhängig davon, wie lange die Immobilie sich im Eigentum des Verkäufers befand, als Werbungskosten abziehbar sind. Doch für Immobilien, die vor dem 1.1.1999 gekauft wurden, ist der nachträgliche Abzug von Schuldzinsen ausgeschlossen. Das sind vor allem Immobilien, die nach dem Mauerfall von Kapitalanlegern zu deutlich überhöhten Kaufpreisen erworben wurden und aktuell beim Verkauf niemals die damals gezahlten Preise erzielen.
Tipp: Diese Sonderregelung für vermietete Immobilien, die mit Verlust verkauft werden und vor dem 1.1.1999 gekauft wurden, ist verfassungsrechtlich fragwürdig. Denn die Finanzierung für den Kauf wurde ja notwendig, um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen. Und egal, wie lange der Kauf her ist, bleibt es bei der Veranlassung der Schuldzinsen mit einer Einkunftsart. Betroffene Steuerzahler müssen sich hier mit einem Einspruchsverfahren und einer Klage zur Wehr setzen.
