Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Sonderfall Kaufpreiserstattung
Wer eine baufällige Immobilie kauft und vermietet, sollten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf die Sanierungskosten im Auge behalten.
Investieren Vermieter innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf einer Immobilie mehr als 15% des Gebäudewerts für die Sanierung, liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor, die nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden dürfen, sondern nur verteilt auf die Gebäude-Abschreibung über viele Jahrzehnte.
Erhält der Käufer einer Immobilie wegen versteckter Mängel vom Verkäufer jedoch eine Kaufpreiserstattung, mindert diese Erstattung nicht des Gebäudekaufpreis, sondern die als Werbungskosten abziehbare Sanierungskosten (BFH, Urteil v. 20.8.2013, Az. IC R 5/13). Das kann das Zünglein an der Waage sein, um unter die 15%-Grenze zu rutschen.
Beispiel
Sie zahlen für eine Immobilie 200.000 Euro, wobei 50.000 Euro auf den Grund und Boden sowie 150.000 Euro auf das Gebäude entfallen. In den ersten drei Jahren investieren Sie in Sanierung 30.000 Euro. Wegen versteckter Baumängel erhalten Sie vom Verkäufer 15.000 Euro erstattet.
| So rechnen Sie | So rechnen die Finanzämter |
Kaufpreis Gebäude | 150.000 Euro | 135.000 Euro |
Sanierungskosten in 3 Jahren nach dem Kauf | 15.000 Euro | 30.000 Euro |
Folge | Sanierungskosten stellen sofort abziehbare Werbungskosten dar, weil diese innerhalb drei Jahren nicht mehr als 15% betrugen. | Sanierungskosten sind über die Nutzungsdauer des Gebäudes abzuschreiben, weil diese innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf 22,22% des Gebäudewerts betragen. |
