Beim Hausverkauf 10jährige Spekulationsfrist beachten
Möchten Sie eine vermietete Immobilie oder ein unbebautes Grundstück verkaufen, achten Sie darauf, dass der Verkauf nicht steuerpflichtig wird. Die Grundzüge von Spekulationsgeschäften und wie Sie die Spekulationssteuer vermeiden können, erfahren Sie hier.
Berechnung der Spekulationsfrist
Verkaufen Sie eine (geerbte) Immobilie, müssen Sie aufpassen, dass Sie den Verkaufserlös nicht mit dem Finanzamt teilen müssen. Dieses Risiko droht, wenn beispielsweis eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert wird. Im Fachjargon spricht man von einem privaten Veräußerungsgeschäft (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG), umgangssprachlich von einem Spekulationsgeschäft. Hier ein paar Grundregeln und Ausnahmen.
Die Spekulationssteuer bei einem Immobilienverkauf droht immer dann, wenn eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird. Dabei sind folgende Besonderheiten zu beachten:
- Die Unterschreitung der 10-jährigen Spekulationsfrist lässt sich durch den Vergleich zwischen dem Datum des Notarvertrags über den Kauf der Immobilie und dem Datum des Notarvertrags über den Verkauf überprüfen.
- Haben Sie eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen, gilt der 10-Jahres-Zeitraum nicht erst ab dem Zeitpunkt des Erbes bzw. der Schenkung. Es gelten die Vorbesitzzeiten des Verstorbenen bzw. des Schenkers. Konkret: Ein Vater erwirbt mit Notarvertrag vom 01.04.2009 eine Immobilie, vermietet sie und schenkt sie am 02.01.2021 seiner Tochter. Die Tochter verkauft die vermietete Immobilie am 02.05.2021. Folge: Kein Spekulationsgewinn, weil zwischen Kauf (01.04.2009) und Verkauf (02.05.2021) mehr als 10 Jahre vergangen sind.
- Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, muss der Veräußerungserlös nicht versteuert werden, selbst wenn der Verkauf innerhalb des 10-Jahres-Zeitraums nach dem Kauf erfolgt.
Spekulationsfrist: Aufschiebende Bedingung interessiert das Finanzamt nicht
Das Finanzamt benötigt zur Prüfung, ob ein Spekulationsgeschäft vorliegt oder nicht, nur die beiden Datumsangaben aus den Notarverträgen zum An- und Verkauf der Immobilie. Selbst wenn im Notarvertrag eine Bedingung eingebaut ist und der Kauf deshalb wirtschaftlich erst nach Ablauf der 10jährigen Spekulationsfrist über die Bühne geht, interessiert das Finanzamt das nicht (BFH, Urteil v. 10.2.2015, Az. IX R 23/15).
Tipp: Achten Sie darauf, dass Sie eine Immobilie vor dem Verkauf im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken nutzen oder dass zwischen dem Datum des Notar-Kaufvertrags und dem Datum des Notar-Verkaufsvertrags mehr als 10 Jahre liegen. Nur so können Sie sich über den Verkaufserlös freuen, ohne mit dem Finanzamt teilen zu müssen.
Neu: Um keine Steuer auf Immobiliengewinne bezahlen zu müssen, genügt es, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs an einem Tag zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, im Jahr vor dem Verkauf an 365 Tagen und wieder im Jahr davor wieder zu mindestens einem Tag (BFH, Urteil v. 3.9.2019, Az. IX R 10/19).
Risiko bei Spekulationssteuer: häusliches Arbeitszimmer
Verkaufen Sie Ihr Eigenheim innerhalb der Zehnjahresfrist, kann es passieren, dass das Finanzamt trotz Eigennutzung, einen Teil des Gewinns versteuern möchte. Und zwar dann, wenn ein Raum des Hauses beruflich genutzt wurde. Doch dagegen sollten Sie sich wehren. Denn das Finanzgericht Köln hat dieser Auffassung des Finanzamts bereits eine Absage erteilt. Das letzte Wort hat nun der Bundesfinanzhof in einem Musterprozess (BFH, Az. IX R 27/19).
