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Beim Hausverkauf 10jährige Spekulationsfrist beachten

Beim Hausverkauf 10jährige Spekulationsfrist beachten

Möchten Sie eine Immobilie verkaufen, achten Sie darauf, dass der Verkauf nicht steuerpflichtig wird. Die Grundzüge zu Spekulationsgeschäften und wie Sie diese vermeiden können, erfahren Sie in den folgenden Passagen.

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Verkaufen Sie eine (geerbte) Immobilie, müssen Sie aufpassen, dass Sie den Verkaufserlös nicht mit dem Finanzamt teilen müssen. Dieses Risiko droht, wenn beispielsweis eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahr nach dem Kauf veräußert wird. Im Fachjargon spricht von einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, umgangssprachlich von einem Spekulationsgeschäft. Hier ein paar Grundregeln und Ausnahmen.

Die Besteuerung des erzielten Verkaufserlöses bei einem Immobilienkauf droht immer dann, wenn eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird. Dabei sind folgende Besonderheiten zu beachten:

  • Die Unterschreitung der 10jährigen Spekulationsfrist ist durch Vergleich zwischen dem Datum des Notarvertrags über den Kauf der Immobilie und dem Datum des Notarvertrags über den Verkauf zu überprüfen.
  • Haben Sie eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen, gilt der 10-Jahres-Zeitraum nicht erst ab dem Zeitpunkt des Erbes bzw. der Schenkung. Es gelten die Vorbesitzzeiten des Verstorbenen bzw. des Schenkers. Konkret: Vater erwirbt Immobilie mit Notarvertrag vom 1.4.2005, schenkt sie am 2.1.2017 seiner Tochter. Die Tochter verkauft die Immobilie am 2.5.2017. Folge: Kein Spekulationsgewinn, weil zwischen Kauf (1.4.2005) und Verkauf (2.5.2017) mehr als 10 Jahre vergangen sind.
  • Wurde die Immobilie im Jahr der Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, muss der Veräußerungserlös niemals versteuert werden, selbst wenn der Verkauf innerhalb des 10-Jahres-Zeitraums nach dem Kauf erfolgt.

Fristberechnung: Aufschiebende Bedingung interessiert das Finanzamt nicht

Das Finanzamt benötigt zur Prüfung, ob ein Spekulationsgeschäft vorliegt oder nicht, nur die beiden Datumsangaben aus den Notarverträgen zum An- und Verkauf der Immobilie. Selbst wenn im Notarvertrag eine Bedingung eingebaut ist und der Kauf deshalb wirtschaftlich erst nach Ablauf der 10jährigen Spekulationsfrist über die Bühne geht, interessiert das Finanzamt das nicht (BFH, Urteil v. 10.2.2015, Az. IX R 23/15).

Tipp

Achten Sie darauf, dass Sie eine Immobilie vor dem Verkauf im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken nutzen oder dass zwischen dem Datum des Notar-Kaufvertrags und dem Datum des Notar-Verkaufsvertrags mehr als 10 Jahre liegen. Nur so können Sie sich über den Verkaufserlös freuen, ohne mit dem Finanzamt teilen zu müssen.

Risiko durch häusliches Arbeitszimmer

Planen Sie den Verkauf Ihres Eigenheims innerhalb der 10jährigen Spekulationsfrist und haben beim Finanzamt für ein beruflich genutztes häusliches Arbeitszimmer einen Werbungskostenabzug präsentiert, zerlegt das Finanzamt den Verkaufserlös in einen einkommensteuerlich nicht relevanten Teil und in einen Teil, der im Rahmen des privaten Veräußerungsgeschäfts zu versteuern ist. Denn das Arbeitszimmer wurde schließlich im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor nicht zu Wohnzwecken genutzt.

Tipp

Bei langfristigen Verkaufsplanungen, sollten Sie also bei Verkauf innerhalb der 10jährigen Spekulationsfrist bereits zwei Steuerjahre vor dem Verkaufsjahr aufhören, in der Steuererklärung Werbungskosten für ein häusliches Arbeitszimmer geltend zu machen. In diesem Fall bleibt der komplette Veräußerungserlös unbesteuert.

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