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Gebäudeabschreibung trotz mittelbarer Grundstücksschenkung?

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Mittelbare Grundstücksschenkung bei Schenkungsteuer meist vorteilhaft

Nicht selten schenken Eltern ihrem Kind Geld, damit sich das Kind eine bestimmte Immobilie kaufen und vermieten kann. Im Fachjargon spricht man hier von einer „mittelbaren Grundstücksschenkung“. Diese Form der Schenkung hat Vorteile bei Ermittlung der Schenkungsteuer, machte in der Vergangenheit wegen der Abschreibung allerdings Probleme bei der Einkommensteuer. 

Schenken Eltern ihrem Kind Geld für den Kauf einer bestimmten Immobilie, ist Gegenstand der Schenkung nicht der geschenkte Geldbetrag, sondern die mit dem geschenkten Geld gekaufte Immobilie. Das bringt oftmals Vorteile, weil bei der Schenkung von Grundstücken der Wert der Schenkung oftmals unter dem geschenkten Geldbetrag liegt. Bei der mittelbaren Grundstücksschenkung geht man davon aus, dass der Beschenkte nicht frei über das Geld verfügen kann, wenn ihm der Schenker vorschreibt, was er damit kaufen muss.

Mittelbare Grundstücksschenkung bei der Gebäudeabschreibung

Handelt es sich bei der Immobilie, die mit dem geschenkten Geld gekauft wird, um eine vermietete Immobilie, gibt es in der Praxis oft Probleme mit dem Finanzamt. Denn würden die Eltern ihrem Kind tatsächlich eine bisher vermietete Immobilie schenken, würde das Kind in die Fußstapfen der Eltern treten und dürfte die von den Eltern geltend gemachte steuersparende Abschreibung nach § 11d EStDV fortführen.

Beispiel: Die Eltern schenken ihrer Tochter eine vermietete Eigentumswohnung. Die jährliche Abschreibung dieser Wohnung, die als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung steuersparend von den Mieteinnahmen abgezogen wird, betrug bei den Eltern 3.670 Euro pro Jahr.
Folge: Vermietet die Tochter diese geschenkte Eigentumswohnung weiter, darf sie die Gebäudeabschreibung ihrer Eltern nach § 11d EStDV in Höhe von 3.670 Euro fortführen, obwohl Sie ja eigentlich keinen Cent für die Anschaffung der Wohnung ausgegeben hat.

Finanzamt verweigert Abschreibung: Was kann ich tun?

Bei der mittelbaren Grundstücksschenkung ignorieren die Finanzämter die vorteilhafte Vorschrift des § 11 EStDV jedoch häufig und versagen den Beschenkten die Gebäudeabschreibung. Begründung: Die Eltern selbst waren niemals Eigentümer der Immobilie. Und da sie keine Abschreibung geltend gemacht haben, weil sie ja noch Vermieter einer Immobilie waren, scheidet die Vorschrift nach § 11 EStDV aus. Doch hier lohnt sich Gegenwehr.

Bundesfinanzhof urteilt zu Gunsten der Beschenkten

Der Bundesfinanzhof folgte dieser Auffassung des Finanzamts allerdings nicht. Es ist vielmehr der Meinung, dass die Eltern bei einer mittelbaren Grundstücksschenkung für eine logische Sekunde Eigentümer der Immobilie sind, die das beschenkte Kind mit dem Geld der Eltern kaufen muss. Aus diesem Grund hätten die Eltern auch die Gebäudeabschreibung geltend machen dürfen, die nach der Schenkung gemäß § 11 EStDV auf das Kind übergeht (BFH, Urteil v. 4.10.2016, Az. IX R 26/15)).

Sollte das Finanzamt die Gebäudeabschreibung ablehnen, helfen nur ein Einspruch gegen den nachteiligen Steuerbescheid und der Hinweis auf das steuerzahlerfreundliche Urteil des Bundesfinanzhofs.

Beispiel: Ihre Eltern schenken Ihnen 240.000 Euro mit der Auflage, sich dafür eine ganz bestimmte Immobilie zu kaufen. Der Gebäudewert der vermieteten Immobilie beträgt 150.000 Euro, der Abschreibungssatz würde 2% betragen.
Folge: In der Einkommensteuererklärung erklären Sie bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die Abschreibung von 3.000 Euro als Werbungskosten und verweisen auf den Musterprozess beim Bundesfinanzhof.

Praxis-Tipp:Wird die Immobilie im Laufe des Jahres gekauft, mindert sich die Jahresabschreibung für jeden Monat, in dem die Immobilie noch nicht in Ihrem Eigentum war, um ein Zwölftel. Konkret: Kauf der Immobilie am 3.5. = Gebäudeabschreibung im Erstjahr 2.000 Euro (Jahresabschreibung 3.000 Euro : 12 Monate x 8 Monate).

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