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Grunderwerbsteuer auf noch nicht gebautes Gebäude: Nein danke

Grunderwerbsteuer auf noch nicht gebautes Gebäude

Wer sich ein unbebautes Grundstück kauft und sich darauf ein Haus bauen lässt, riskiert unter bestimmten Umständen, dass das Finanzamt die Grunderwerbsteuer auch für das noch gar nicht vorhandene Gebäude verlangt (sog. einheitliches Vertragswerk).

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Grunderwerbsteuer auf noch nicht gebautes Gebäude: Nein danke

Erwerben Sie von einem Bauträger ein schlüsselfertiges Haus und bei Unterzeichnung des Notarvertrags steht noch gar kein Gebäude, verlangt das Finanzamt für den Kaufpreis des noch nicht vorhandenen Gebäudes dennoch Grunderwerbsteuer. Im Fachjargon spricht man vom „einheitlichen Vertragswerk“. Diese fragwürdige Besteuerung wurde nun erneut vom Bundesfinanzhof für zulässig befunden.

Von einem einheitlichen Vertragswerk bei Kauf eines unbebauten Grundstücks, das nach dem Kauf bebaut wird, geht das Finanzamt unter folgenden Umständen aus:

  • Der Kaufvertrag für das unbebaute Grundstück steht unter der Bedingung, dass der Käufer sich von einer ganz bestimmten Baufirma das Haus bauen lässt. 
  • Bei dem Bauunternehmer und dem Verkäufer handelt es sich um ein und dasselbe Unternehmen oder die beiden Unternehmen sind miteinander verbunden.
  • Der Käufer des Grundstücks hat bei der Suche nach dem Bauunternehmer keine freie Wahl. Die Auswahl an Bauunternehmern schreibt der Verkäufer des Grundstücks vor. 

Die Richter des Bundesfinanzhofs haben nun zum wiederholten Male entschieden, dass bei Vorliegen der genannten Merkmale die Grunderwerbsteuer auch auf den vereinbaren Kaufpreis für das noch nicht vorhandene Gebäude fällig wird (BFH, Urteil v. 4.12.2014, Az. II R 22/13).

So vermeiden Sie Grunderwerbsteuer auf noch nicht vorhandene Gebäude

Kaufen Sie dagegen ein unbebautes Grundstück und haben völlig freie Hand, wann Sie mir der Bebauung anfangen und welche Baufirma Sie dafür einsetzen wollen, liegt kein einheitliches Vertragswerk vor und die Grunderwerbsteuer wird nur auf das gekaufte unbebaute Grundstück fällig.

Beispiel:

Sie haben die Wahl. Entweder kaufen Sie ein schlüsselfertiges Haus von Bauträger Huber für 500.000 Euro in München (Grunderwerbsteuer 3,5%), das innerhalb von zwei Jahren bezugsfertig sein wird. Der Kaufpreis für den Grund und Boden schlägt mit 300.000 Euro und für das Gebäude mit 200.000 Euro zu Buche. Oder Sie kaufen ein unbebautes Grundstück in München für 300.000 Euro von Verkäufer Müller und nehmen die Bebauung mit Hilfe eines selbständig ausgewählten Bauunternehmers selbst in die Hand.

 

Kauf schlüsselfertiges Gebäude

Kauf Grundstück und separate Bebauung

Grunderwerbsteuer Grund und Boden

10.500 Euro (300.000 Euro x 3,5%)

10.500 Euro (300.000 Euro x 3,5%)

Grunderwerbsteuer Gebäude

7.000 Euro (200.000 Euro x 3,5%)

0 Euro

Grunderwerbsteuer gesamt

17.500 Euro

10.500 Euro

Fazit

Es macht also durchaus Sinn, den Kauf des Grundstücks und die Bebauung komplett zu trennen. Die gesparte Grunderwerbsteuer können Sie dann für weitere Sonderwünsche investieren oder Sie müssen geringere Fremdmittel bei der Immobilienfinanzierung einkalkulieren.

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