Grunderwerbsteuer für Instandhaltungsrücklage?
Erwerben Sie im Rahmen einer Zwangsversteiergerung eine Immobilie, erhöht eine vorhandene Instandhaltungsrücklage die Grunderwerbsteuer.
Auswirkungen der Instandhaltungsrücklage im Falle einer Zwangsversteigerung
Kauft ein Unternehmen oder ein Privatmann Wohneigentum, spielt die Instandhaltungsrücklage bei der Ermittlung der Grunderwerbsteuer eine entscheidende Rolle. Wie sich eine Instandhaltungsrücklage grunderwerbsteuerlich auswirkt, hängt wiederum davon ab, ob das Wohneigentum im Rahmen eines freien Verkaufs oder im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben wurde.
In einem aktuell veröffentlichten Urteil des Finanzgerichts Sachsen haben die Richter klargestellt, dass die Instandhaltungsrücklage bei Erwerb von Wohneigentum im Rahmen einer Zwangsversteigerung die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht mindert (FG Sachsen, Urteil v. 2.4.2014, Az. 2 K 1663/13).
Beispiel
Ein Bauunternehmer erwirbt im Rahmen einer Zwangsversteigerung in Bayern Wohneigentum, um die Wohnungen zu sanieren. Die Kosten für die Immobilien betragen 500.000 Euro. Die bisherigen Eigentümer haben 100.000 Euro in eine Instandhaltungsrücklage einbezahlt. Folge: Die Instandhaltungsrücklage wirkt sich nicht aus. Die Grunderwerbsteuer beträgt 17.500 Euro (500.000 Euro x 3,5%).
Bei freiem Verkauf mindert sich die Bemessungsgrundlage
Im freien Verkauf mindert eine vorhandene Instandhaltungsrücklage dagegen die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Werden im Notarvertrag die Kaufpreisanteile für die Immobilie und für die Instandhaltungsrücklage getrennt ausgewiesen, würden in unserem Beispielsfall nur 14.000 Euro Grunderwerbsteuer anfallen (400.000 Euro x 3,5%).
Tipp
Die vorhandene Instandhaltungsrücklage erhöht bei Ermittlung der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer übrigens das zu versteuernde Vermögen bei geerbten oder geschenkten Immobilien. Die Instandhaltungsrücklage ist wie eine Kapitalforderung zu behandeln (Bayerisches Landesamt für Steuern, Verfügung v. 27.8.2012, S 3190.1.1 - 5/2).
