Immobilien & Steuern: Das ist bei der Steuererklärung zu beachten

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Eigentümer von Immobilien haben bei der Steuer verschiedene Steuersparmöglichkeiten. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilien vermietet oder selbst bewohnt werden. In beiden Fällen gibt es verschiedene Steuervergünstigungen.

Bei Vermietung von Immobilien in Deutschland gilt bei der Steuer Folgendes: Sie müssen die Mieteinnahmen in Ihrer Steuererklärung in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung erfassen und können im Gegenzug die entstandenen Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie als Werbungskosten abziehen.
Bleibt unter dem Strich ein Gewinn übrig, ist dieser zu versteuern. Erzielen Sie Vermietungsverluste, können diese Verluste aus Immobilien steuersparend mit anderen Einkünften verrechnet werden (z.B. mit Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit, mit gewerblichen oder freiberuflichen Einkünften).

Bei einer Untervermietung von Immobilien wie beispielsweise im Portal Airbnb gilt bei der Steuer Folgendes: Betragen die Vermietungseinkünfte für die Untervernietung maximal 520 Euro im Jahr, besteuert das Finanzamt diese Einkünfte nicht. Mehr zum Thema Steuer und Airbnb.

Vermieten Sie eine Immobilie an Angehörige, muss die Miete mindestens 66% der ortsüblichen Miete beatragen. Liegt die tatsächliche Miete unter dieser 66%-Grenze, wird das Finanzamt den Werbungskostenabzug prozentual kürzen.

Beispiel: Sie vermieten eine Wohnung an Ihre Mutter und verlangen dafür eine jährliche Warmmiete von 6.000 Euro. Für vergleichbare Wohnungen in vergleichbarer Lage beträgt die Jahresmiete allerdings 12.000 Euro (= ortsübliche Miete). Es sind Werbungskosten von 5.000 Euro angefallen. Da die tatsächlich erhaltene Miete nur 50% der ortsüblichen Miete entspricht, lässt das Finanzamt auch nur 50% der Werbungskosten zum Abzug zu, also nur 2.500 Euro.

Bei selbst genutzten Immobilien, gibt es in Punkto Steuer in der Steuererklärung die drei folgenden Steuersparmöglichkeiten:

• Arbeitszimmer: Sie nutzen ein häusliches Arbeitszimmer als Mittelpunkt oder aus dem Grund, dass Sie keinen anderen Arbeitsplatz bei Ihrem Arbeitgeber haben? Dann können Sie die anteiligen Arbeitszimmerkosten als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben abziehen.
• Handwerkerleistungen: Für Handwerkerleistungen in Ihrem Privathaushalt beteiligt sich das Finanzamt mit einer Steueranrechnung. Diese beträgt 20% der abgerechneten Arbeitsleistung, maximal 1.200 Euro pro Jahr.
• Haushaltsnahe Dienstleistungen: Beauftragen Sie einen selbständigen Dienstleister mit Arbeiten in Ihrem Privathaushalt (z.B. Fensterputzer, Gebäudereiniger oder Gärtner), können Sie dafür in Ihrer Steuererklärung eine Steueranrechnung von 20%, maximal 4.000 Euro im Jahr beantragen.
• Energetische Sanierung: Bei einer energetischen Sanierung winkt seit 2020 eine Steueranrechnung von bis zu 40.000 Euro, die über drei Jahre verteilt ausbezahlt wird (§ 35c EStG).

Praxis-Tipp: Um mit selbst bewohnten Immobilien die Steuer im Rahmen der Steueranrechnung drücken zu können, müssen Sie eine Rechnung des Handwerkers bzw. des Dienstleisters haben, in der zwischen Arbeitsleistung und Material unterschieden wird. Denn die Steueranrechnung gibt es nur für die Arbeitsleistung. Zum anderen ist Voraussetzung, dass Sie die Rechnungen per Überweisung oder per Abbuchung, also unbar bezahlt haben. Die Rechnungen und den Kontoauszug müssen Sie Ihrer Steuererklärung nicht beifügen. Sie müssen diese aber parat halten, sollte das Finanzamt diese beiden Nachweise anfordern. Bei einer energetischen Sanierung wird übrigens nicht zwischen Material und Arbeitsleistung unterschieden.

Bereits beim geplanten Kauf von Immobilien können Sie Steuer sparen. Die Rede ist von der Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer, die bei Immobilienkäufen je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% beträgt. Beim Kauf von Immobilien lassen sich insbesondere durch folgende Gestaltungen Steuer sparen:

• Unterscheiden Sie im Notarvertrag zwischen dem Kaufpreis für die Immobilie und dem Kaufpreis für Mobilien (Fotovoltaikanlage, Möbel). Denn für Mobilien wird keine Grunderwerbsteuer fällig.
• Erwerben Sie ein unbebautes Grundstück, sollte der Verkäufer niemals ein Weisungsrecht haben, welcher Bauunternehmer die Bebauung vornehmen soll. Nur so wird nur auf den unbebauten Grund und Boden und nicht noch entstehende Gebäude Grunderwerbsteuer fällig (sogenanntes einheitliches Vertragswerk).