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Immobilienkauf: Vorsicht vor anschaffungsnahen Herstellungskosten

Immobilienkauf: Vorsicht vor anschaffungsnahen Herstellungskosten

Betragen die Sanierungskosten für eine Immobilie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15% der Anschaffungskosten für das Gebäude, liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor. Folge für die Sanierungskosten: Abschreibung statt sofortigem Werbungskostenabzug.

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Kaufen Sie eine Immobilie, die Sie vermieten möchten, sollten Sie darauf achten, dass die Sanierungs- und Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf netto nicht mehr als 15% der Anschaffungskosten für das Gebäude betragen. Wird die 15%-Grenze überschritten, liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor. Folge: Diese Kosten mindern nicht sofort als Werbungskosten Ihre Vermietungseinkünfte.

In einem Urteilsfall vor dem Finanzgericht Münster kaufte ein Ehepaar eine Immobilie, die vermietet werden sollte. Da die Fassade zu mehr als 10% beschädigt war, mussten die beiden nach der Energiesparverordnung die Fassade vollständig energetisch sanieren lassen. Und obwohl die Sanierungskosten mehr als 15% der Gebäudeanschaffungskosten betrugen, behandelten die beiden Eheleute die Sanierungskosten als sofort abziehbare Werbungskosten. Ihre Begründung: Die Sanierungsmaßnahmen wurden Ihnen durch die Energiesparverordnung quasi behördlich bzw. gesetzlich aufgezwungen.

Finanzgericht Münster nimmt zu aufgezwungenen Sanierungskosten Stellung

Auch aufgezwungene Sanierungskosten können anschaffungsnahe Aufwendungen darstellen. In § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG sind keine Ausnahmen genannt. Der Grund der Sanierung spielt bei der Beurteilung der 15%-Grenze keine Rolle. Folge: Die Sanierungskosten stellten in dem Urteilsfall anschaffungsnahe Aufwendungen dar.

Die Sanierungskosten sind den Anschaffungskosten des Gebäudes zuzurechnen und im Rahmen der Gebäudeabschreibung (= verteilt auf 50 Jahre) als Werbungskosten zu berücksichtigen (FG Münster, Urteil v. 17.11.2014, Az. 13 K 3335/12 E).

Beispiel

Sie kaufen ein Haus für 200.000 Euro. Auf das Gebäude entfallen vom Kaufpreis 120.000 Euro, auf den Grund und Boden 80.000 Euro. Das Haus soll vermietet werden. Die Sanierungskosten im Erstjahr betragen a) 20.000 Euro oder b) 10.000 Euro oder c) in den ersten drei Jahren jeweils 7.000 Euro.

 

Variante a

Variante b

Variante c

Anschaffungskosten Gebäude

120.000 Euro

120.000 Euro

120.000 Euro

Sanierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf

20.000 Euro

10.000 Euro

21.000 Euro

Im Verhältnis zu den Anschaffungskosten des Gebäudes

16,6%

8,33%

17,5%

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

ja

nein

ja

Tipp

Wenn Sie also die Renovierungskosten für eine vermietete Immobilie sofort als Werbungskosten stauersparend abziehen möchten, sollten Sie die 15%-Grenze während der ersten drei Jahre nach dem Kauf im Auge behalten und gezielt unterschreiten.

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