Immobilienkauf: Vorsicht vor anschaffungsnahen Herstellungskosten
Betragen die Sanierungskosten für eine Immobilie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15% der Anschaffungskosten für das Gebäude, liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor. Folge für die Sanierungskosten: Abschreibung statt sofortigem Werbungskostenabzug.
Kaufen Sie eine Immobilie, die Sie vermieten möchten, sollten Sie darauf achten, dass die Sanierungs- und Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf netto nicht mehr als 15% der Anschaffungskosten für das Gebäude betragen. Wird die 15%-Grenze überschritten, liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor. Folge: Diese Kosten mindern nicht sofort als Werbungskosten Ihre Vermietungseinkünfte.
In einem Urteilsfall vor dem Finanzgericht Münster kaufte ein Ehepaar eine Immobilie, die vermietet werden sollte. Da die Fassade zu mehr als 10% beschädigt war, mussten die beiden nach der Energiesparverordnung die Fassade vollständig energetisch sanieren lassen. Und obwohl die Sanierungskosten mehr als 15% der Gebäudeanschaffungskosten betrugen, behandelten die beiden Eheleute die Sanierungskosten als sofort abziehbare Werbungskosten. Ihre Begründung: Die Sanierungsmaßnahmen wurden Ihnen durch die Energiesparverordnung quasi behördlich bzw. gesetzlich aufgezwungen.
Finanzgericht Münster nimmt zu aufgezwungenen Sanierungskosten Stellung
Auch aufgezwungene Sanierungskosten können anschaffungsnahe Aufwendungen darstellen. In § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG sind keine Ausnahmen genannt. Der Grund der Sanierung spielt bei der Beurteilung der 15%-Grenze keine Rolle. Folge: Die Sanierungskosten stellten in dem Urteilsfall anschaffungsnahe Aufwendungen dar.
Die Sanierungskosten sind den Anschaffungskosten des Gebäudes zuzurechnen und im Rahmen der Gebäudeabschreibung (= verteilt auf 50 Jahre) als Werbungskosten zu berücksichtigen (FG Münster, Urteil v. 17.11.2014, Az. 13 K 3335/12 E).
Beispiel
Sie kaufen ein Haus für 200.000 Euro. Auf das Gebäude entfallen vom Kaufpreis 120.000 Euro, auf den Grund und Boden 80.000 Euro. Das Haus soll vermietet werden. Die Sanierungskosten im Erstjahr betragen a) 20.000 Euro oder b) 10.000 Euro oder c) in den ersten drei Jahren jeweils 7.000 Euro.
| Variante a | Variante b | Variante c |
Anschaffungskosten Gebäude | 120.000 Euro | 120.000 Euro | 120.000 Euro |
Sanierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf | 20.000 Euro | 10.000 Euro | 21.000 Euro |
Im Verhältnis zu den Anschaffungskosten des Gebäudes | 16,6% | 8,33% | 17,5% |
Anschaffungsnahe Herstellungskosten | ja | nein | ja |
Tipp
Wenn Sie also die Renovierungskosten für eine vermietete Immobilie sofort als Werbungskosten stauersparend abziehen möchten, sollten Sie die 15%-Grenze während der ersten drei Jahre nach dem Kauf im Auge behalten und gezielt unterschreiten.
