Nachträgliche Schuldzinsen aus Vermietung einer Immobilie
Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie und der Verkaufserlös reicht nicht aus, um das noch vorhandene Immobiliendarlehen zu tilgen, müssen Sie Schuldzinsen zahlen und tilgen, obwohl gar keine Immobilie mehr vorhanden ist. Zumindest für die Schuldzinsen winkt ein Steuervorteil.
Die nachträglichen Schuldzinsen nach dem Verkauf einer vermieteten Immobilie fallen meist dann an, wenn der Verkäufer der Immobilie beim Kauf einen viel zu hohen Kaufpreis bezahlt hat. Wird der gesamte Verkaufserlös zur Tilgung des Immobiliendarlehens eingesetzt, dürfen auch ohne Immobilie Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung in Höhe der Schuldzinsen geltend gemacht werden (BMF, Schreiben v. 27.7.2015, Az. IV C 1 – S 2211/11/10001).
Immobilien nach Mauerfall ausgeschlossen
Das Bundesfinanzministerium hat klargestellt, dass die nachträglichen Schulden nach dem Verkauf einer bisher vermieteten Immobilie unabhängig davon, wie lange die Immobilie sich im Eigentum des Verkäufers befand, als Werbungskosten abziehbar sind. Doch für Immobilien, die vor dem 1.1.1999 gekauft wurden, ist der nachträgliche Abzug von Schuldzinsen ausgeschlossen. Das sind vor allem Immobilien, die nach dem Mauerfall von Kapitalanlegern zu deutlich überhöhten Kaufpreisen erworben wurden und aktuell beim Verkauf niemals die damals gezahlten Preise erzielen.
Tipp
Diese Sonderregelung für vermietete Immobilien, die mit Verlust verkauft werden und vor dem 1.1.1999 gekauft wurden, ist verfassungsrechtlich fragwürdig. Denn die Finanzierung für den Kauf wurde ja notwendig, um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen. Und egal, wie lange der Kauf her ist, bleibt es bei der Veranlassung der Schuldzinsen mit einer Einkunftsart. Betroffene Steuerzahler müssen sich hier mit einem Einspruchsverfahren und einer Klage zur Wehr setzen.
